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丈夫单方面出卖房屋属于表见代理?

丈夫单方面出卖房屋属于表见代理?

　　【案情】

　　谢某(男)与黄某(女)是夫妻关系。2013年3月19日，谢某将一套与黄某共有的闲置房屋卖给涂某，谢某与涂某签订了房屋买卖协议。协议约定：房屋总价为65.5万元，涂某分两次付款给谢某(签协议之日付30万元、4月1日付35.5万元)，签协议之日涂某按约付给了谢某30万元。由于他人对该房屋出价更高，黄某于3月25日打电话通知涂某要求加价3.5万元，遇到涂某拒绝。于是黄某以卖房协议未经其签字、合同未能生效为由，明确表示到期后拒绝交付房屋。经协商无果，涂某于6月13日诉至法院，请求法院确认房屋买卖协议有效。

　　【分歧】

　　在认定谢某与涂某签订的房屋买卖协议效力时，对谢某的行为是否构成表见代理存在两种相反观点：

　　第一种意见认为，不构成表见代理。涂某明知该争议房屋是谢某与黄某的夫妻共同财产，在没有经黄某签字同意或者书面授权同意情况下与谢某签订房屋买卖协议，损害了黄某的利益，因此该协议对黄某不发生法律效力，应当认定为无效协议。

　　第二种意见认为，构成表见代理。涂某所买的房屋是谢某与其妻黄某的共同财产，涂某有理由相信谢某签订房屋买卖协议是其与黄某的共同意见，构成夫妻表见代理，根据《婚姻法》解释(一)第十七条和《合同法》第四十九条之规定，应认定该协议有效。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，理由是：

　　1、本案形成夫妻表见代理。

　　所谓表见代理是指代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过错的第三人相信其具有代理权。其构成特殊要件：

　　(1)行为人不具有代理权;

　　(2)须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由;

　　(3)第三人善意且无过失;

　　(4)行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件。

　　从本案看，谢某与涂某签订房屋买卖协议行为符合表见代理构成要件，即谢某的行为在法理上对其妻黄某形成表见代理。

　　2、法律赋予夫妻双方对共同财产具有平等处理权。

　　对《婚姻法》解释(一)第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定，在审判实践中可以理解为：

　　(1)夫妻双方对重大财产的出卖应当取得一致意见;

　　(2)夫妻一方均有权决定与第三人达成财产买卖协议，并且决定合法有效;

　　(3)他人有理由相信夫妻一方买卖行为为夫妻双方共同意思表示;

　　(4)一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，不利法律后果应当由擅自出卖财产夫妻一方承担。

　　3、谢某的代理行为合法有效。

　　本案谢某出售房屋是自己真实意思表示，不存在恶意串通损害第三人利益的行为;谢某以自己的名义与涂某签订房屋买卖协议，让涂某有理由相信被告的行为是其夫妻双方共同的意思表示;黄某以他人对房屋出价更高为由要求涂某加价5万元，并以自己未在卖房协议上签字、合同未能生效为由对抗善意取得该房屋的涂某，其行为违背了民事法律中的诚实信用原则。可依照我国《合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，确认该房屋卖买协议有效。