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与中介打交道要注意哪些法律问题?

与中介打交道要注意哪些法律问题?

　　典型案例：

　　(1)张三峰与王大勇以及北京永恒房地产经纪有限公司，签订了一份三方协议。约定由永恒房地产公司做为居间人促成张三峰与王大勇双方之间的房产转让合同。协议中还约定，王大勇做为卖方10日内与张三峰签订买卖合同，为此张三峰向永恒房地产公司支付5万元的定金，张、王二人签约后此定金转为购房款。十日过后，由于王大勇在国外，根本不能与张三峰签约，张三峰向永恒房地产公司要求返还定金，永恒公司则称，由于我们公司已经提供了相应的中介服务，所以这5万元定金应该抵做中介费。张三峰欲向法院起诉，他的诉求会得到法院的支持吗?

　　(2)世嘉房地产经纪公司的业务人员小柳，由于业务做的不好，心理很着急。这天，他在公司碰到了一个姓赵的客户，该客户想买一套房子。小柳一看，好的房源都被其他业务人员推荐给客户了。自己手里只有一套已经被法院采取了保全措施(即禁止过户登记)的房子。小柳心想，反正老赵也不懂法律，我就把这套房子推荐给他吧。于是，他就带着老赵看了那套房子，但是没有告诉他房屋不能过户的情况。后来，老赵向亲戚朋友们以较高的利息借了30万元，委托中介公司交给房东。但直到老赵要求房东去过户时，才知道自己所买的房子竟然不能过户。老赵非常生气，准备起诉，但又不知道自己能否要求中介公司的人员赔偿自损失。

　　律师说法：

　　在案例一中，中介公司的说法不能成立，张三峰的诉求可以得到法院的支持。因为，在张三峰与中介公司的居间合同中，中介公司并未最终促成张三峰和王大勇的合同成立。根据合同法关于居间合同的规定，在此情况下，中介公司作为居间人只能要求张三峰支付一定的“工作费用”，而没有权利要求他支付“报酬”(服务费)。

　　在案例二中，世嘉公司不但应当退还已经所收取的中介费用，而且还要赔偿老赵的相应损失，这些损失应当包括老赵为了订立合同所耗费的成本，以及老赵所借款项的利息支出。原因在于，老赵买房子的目的就是要取得房子的所有权。而小柳却在明知房屋不能过户的情况下，故意将这一重要情况隐瞒。根据合同法的规定，居间人故意隐瞒重大情况时，应当退还所收取的居间费，并赔偿相应的损失。且，因小柳是世嘉公司的业务人员，所进行的是职务行为，故其行为后果应当由公司来承担。

　　法律依据：

　　《合同法)

　　第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　案情回顾：同居期间一起买房装修

　　刘某(男)与刘某(女)于2002年经人介绍相识，因双方均已离异，通过交往，男方于2003年带着两个子女与女方开始同居生活，双方一直未办理婚姻登记。同年7月，由男方出资(女方自认)在萍乡市购买了商品房一套，购房款为37522元。购房后，双方共同出资(男方称亦全部由其出资，但其不能提供足够证据，女方只认可男方出资大部分)对房屋进行了装修，购置家具。双方均认可装修、购置家具花费了100000元。从2003年开始，女方与男方共同生活至今。在共同生活中，因性格不合，相互猜忌，无感情可言，难以共同生活在一起，女方起诉要求解除同居关系，分割共同生活期间所购置的财产。

　　争议焦点：房产如何分割，花费如何承担

　　对本案的处理有两种意见。

　　第一种意见认为，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十五条规定，同居期间所得的财产按共同共有财产处理，购房款虽是由男方出资，但财产系在双方同居期间所得，按共同财产处理。按照婚姻法照顾女方的规定，房屋理应平均分割;同理，装修、购置家具花费的100000元亦应平均分割;

　　第二种意见认为，处理同居期间的财产与夫妻共同财产并非完全相同。同居期间所得的财产虽然按共同共有财产处理，但并非适用婚姻法的规定来处理，而是原则上按照等分原则，并应结合各方对财产的贡献大小来分配。结合本案来看，房屋完全由男方出资购买，装修、购置家具的花费虽系双方共同出资，但女方已认可男方出资大部分，房屋可以全部分配给男方，装修及家具应平均分割。

　　律师说法：同居财产如何分配

　　第二种意见是正确的。理由如下：

　　本案是一起典型的因双方未办理婚姻登记而产生的同居期间财产分割问题的纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第一条第二款的规定，人民法院应当受理。根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第22条及最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的规定，双方在同居期购置的房屋及装修、家具等财产应按一般共有财产处理。这一点没有争议。

　　但是，对于一般共有财产的处理是否应适用婚姻法规定，按照顾女方进行平均分配?笔者认为，婚姻法系调整夫妻身份及其财产关系的专门法律，分割夫妻共同财产应适用婚姻法的规定处理。但本案因同居双方未办理婚姻登记，双方没有形成法律上的夫妻身份关系，对同居期间的财产分割就不能适用婚姻法的规定处理，而是应适用《民法通则》等法律有关共有财产处理的规定。

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况。但分割夫妻共同财产，应当根据婚姻法的有关规定处理”的规定，由于双方在同居期间对财产的分割没有协议约定，因购房款全部由男方支付，装修及家具男方出资了大部分，根据等分原则，考虑男方对购置房屋并装修以及添置家具等财产的贡献较大，结合本案实际情况，本案可以房屋全部分配给男方，装修及家具双方平均分配，更能体现公平、合理的原则。